Verborgen/verzwegen gebrek dak van net aangekocht huis
Geachte,
Op 8 juli 2010 kochten mijn vriendin en ik een huis in Sint-Katelijne-Waver, nabij Mechelen.
Ondanks vele renovatiewerken die nog nodig waren, verzekerde de makelaar ons dat het dak nog in goede staat was. Dit was ook aannemelijk, want er was al voor 95% isolatie aangebracht en een gloednieuw dakvenster geplaatst.
Bij onze eerste ontmoeting met onze buren, vermelden deze echter dat ze recent nog op onze zolder geweest waren en dat het dak lek was.
Wij gingen dus op verder onderzoek en stelden effectief, na het wegnemen van een deel van de isolatie, vast dat het dak in zeer slechte staat is en dringend aan vervanging toe is.
Gezien het feit dat de isolatie zeer recent aangebracht was, maar makelaar, noch verkoper enig gewag maakten van de gebreken, vermoeden we dat de isolatie net gebruikt werd om de gebreken te camoufleren.
Nu is mijn vraag of ik kosten kan verhalen op de verkoper/makelaar?
In de verkoopsovereenkomst stond wel dat we het huis kochten met al zijn gebreken, zichtbaar of verborgen, maar enkele mensen vertelden mij dat dit helemaal geen verborgen gebrek is, maar gewoon consumentenbedrog. Klopt dit? Is er iets dat wij kunnen doen?
Een nieuw dak voor onze woning kost al gauw 10 tot 15000€, een kost die wij niet ingecalculeerd hadden.
Alvast bedankt voor uw antwoord!
Jiri Nossent
1 Antwoord
Antwoord van bedrijf dat niet langer actief is
Geachte heer,
Uit uw weergave van de feiten neem ik aan dat u relatief kort na de aankoop het "verborgen gebrek" ontdekt heeft, doch het is mij niet duidelijk of u de verkoper reeds in gebreke heeft gesteld. Heeft u de overigens al in gebreke gesteld ?
Indien de verkoopovereenkomst, die u heeft ondertekend, conform is aan de praktijk zal u zich moeilijk tot de verkoper kunnen richten zo deze te goeder trouw is geweest, nl dat hij persoonlijk onwetend was van het bestaan van dat gebrek.
De isolatie die evenwel kwaad opzet vermoeden, hetgeen evenwel in concreto zal dienen te worden aangetoond.
U dient de verkoper evenwel zo spoedig mogelijk aansprakelijk te stellen en daarbij om schadeloosstelling vragen, zeker als er voldoende elementen voorhanden zijn om aan te tonen dat hij kennis had van de aanwezigheid van het gebrek, doch dat hij u deze niet heeft onthuld.
Het leveren van dit bewijs zal misschien niet zo eenvoudig zijn. Het zal er meestal op aankomen om aan de rechtbank de aanstelling van een deskundige te vragen die de opdracht zal krijgen om na te gaan of de verkoper technische maatregelen trof om het gebrek te camoufleren (zoals in casu het plaatsen van de isolatie voor muren die door vochtigheid worden aangetast).
Maar los van de kwestie of het al dan niet nuttig is om te procederen dient u best zo snel mogelijk een gedetailleerde en gemotiveerde ingebrekestelling te verzenden ten einde uw rechten te vrijwaren.
Er daarbij nog steeds een mogelijke regeling voorgesteld worden.
Hopende u hiermee alvast tot dienst te zijn geweest.
Met vriendelijke groeten,
Johan Van Renterghem
Advocatenkantoor Van Renterghem
Het is belangrijk om weten dat indien uw verkoper een professionele verkoper is, er een vermoeden van kwade trouw op hem rust. Het zal aan deze professionele verkoper toekomen om te bewijzen dat hij geen kennis had van de aanwezigheid van het gebrek en dat het hem niet mogelijk was om dit gebrek te ontdekken. In dat geval wordt dus de bewijslast in uw voordeel omgekeerd.
Artikel 1648 van het burgerlijk wetboek verplicht u om binnen een korte termijn de rechtsvordering ten laste van de verkoper in te stellen.
De reden van deze bepaling is evident. Enkel binnen een korte termijn na de verkoop kan men nagaan of het verborgen gebrek wel degelijk bestond op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst. Mocht blijken dat het gebrek er toen nog niet aanwezig was, zal de verkoper niet aansprakelijk zijn. Doorgaans neemt de rechtspraak aan dat de korte termijn loopt vanaf het ogenblik van de levering van het verkochte goed, voor zover het gebruik van dat verkochte goed toeliet om het gebrek te ontdekken